אם יצא לכם לעבור או להתעניין לאחרונה בקניית דירה מתמ"א 38 או בפרויקטים של בנייה חדשה, כאשר הקבלן או היזם הם לא מהשמות הגדולים והנוצצים במשק, אתם בטח שמתם לב שלכולם אין ליווי בנקאי או מימון בנקאי ורובם מתקשים להשיג את המימון הנדרש כדי להתקדם קדימה.
אכן, הם באמת מתקשים להשיג מימון:
הרבה מאוד פרויקטים של יזמות ואפילו פרויקטים של תמ"א לא מצליחים להתקדם ואף נתקעים, פשוט כי חסר להם את הכסף הנדרש כדי להמשיך את הבנייה. הבנקים שמים מעצור בפני הקטנים והבינוניים ומקדמים את הקבלנים הגדולים.
איך הולך תהליך השגת משכנתא עבור יזמים וקבלנים:
נניח שאדם רוצה להתחיל לבנות בניין או מספר בתים או דירות, כאשר אפילו כבר יש בידיו את השטח הנדרש. הוא מכין תוכנית עסקית שמסבירה את התהליך ואת הסכומים הנדרשים לצורך הבנייה, מה יהיה הרווח בסיום וכל הפרטים הנדרשים.
עכשיו כמו כל אדם אחר שרוצה לקנות בית או לבנות בית, הוא צריך משכנתא. אבל האמת היא שרובם לא מצליחים לקבל משכנתאות ובואו נדבר על הסיבות לכך שהם לא מקבלים. זה לא אנשים שהם פושטי רגל, בדיוק ההיפך, קבלנים ויזמים חרוצים.
אז מה בעצם הבעיה?
BDI- הבעיה היא שאדם לא נהיה יזם מצליח או קבלן מצליח בין רגע, הוא לוקח הרבה מאוד סיכונים דרך, מנסה ליזום תהליכים לבד, חלק מצליח וחלק נכשל, הכול על חשבונו האישי ועל חשבון זמנו היקר. יזמים רבים מתחילים פרויקטים רבים מכספם האישי, כאשר חלקם עובר חלק וחלק עובר עם הרבה קשיים בדרך.
זה לא קל להיות יזם נדל"ן או קבלן קטן או בינוני במדינת ישראל, האטימות של הבנקים, הקושי לעבוד מול גופי התכנון והעיריות, הדרישות הבלתי נסבלות של הלקוחות ועוד מכשולים רבים. יזמים רבים מאוד שאני רואה במהלך הדרך לוקחים הלוואות אישיות וממשכנים את כל החיים שלהם כדי להתקדם ולהצליח בעולם הנדל"ן הקשוח.
במהלך הדרך, עם כל הקשיים הכספיים והבירוקרטיה שמסביב, יזמים וקבלנים נוטים להיקלע לבעיות של BDI כלומר, לא מצליחים לשלם בזמן את ההלוואות האישיות שהם לקחו, סובלים מצ'קים חוזרים, פיגורים בתשלומים ובעיות אחרות. גם אלו מביניהם שמתאוששים ועולים על דרך המלך, עדיין סובלים מבעיות של bdi ולא מצליחים לקבל משכנתאות מהבנקים.
דרישה לניסיון ומומחיות- אחד המשפטים הכי נפוצים שאני שומע בבנקים כאשר אני מגיע לבקש משכנתא או מימון עבור פרויקט נדל"ני, הוא: אבל מה הניסיון שלו? האם יש לו "מומחיות בתחום"? כלומר, להיות מומחה ביזמות מסוג בנייה או עבודה בתור קבלן היא סוג של מומחיות עבור האדם הזה?
אבל שאלת השאלות כמו הביצה והתרנגולת: אם לא תעזרו ליזמים ולקבלנים לצמוח ולהתקדם ולהיות מומחים בפרויקטים קטנים וגדולים, איך הם יגיעו לרמת המומחיות? הרי אי אפשר שרק הגדולים יהיו המומחים ויוכלו ליהנות מתנאים טובים למשכנתאות בבנקים.
דרישה להון עצמי- כולנו מכירים את הדרישה להון עצמי כאשר אנחנו קונים דירה, אבל אצל יזמים זה מעט שונה. מרבית ההון העצמי אמור להיות מחולץ ממכירת הדירות העתידיות וכספים אדירים מושקעים בשלבים המקדימים, כמו היתרים ואישורים, אשר לא נחשבים הון עצמי.
אז כאשר גופי מימון ובנקים דורשים מיזם להשכיב 30 אחוז הון עצמי מראש, כתנאי לקבלת המשכנתא, הם למעשה דורשים משהו שכמעט לא ניתן להשגה עבור קבלן קטן או יזם קטן. שלא נדבר על הריביות הגבוהות מאוד שהבנקים דורשים מיזמים וקבלנים אשר לא נהנים מ"מומחיות מוכחת" בעבודות מסוג זה.
במרבית פרויקטי התמ"א, העלות של מימון בנקאי- פשוט לא מצדיקה את התועלת, זה עלול לייקר את מחיר הדירה באותו פרויקט במאות אלפי שקלים. כך דירה שעולה 1.5 מיליון, יכולה להפוך ל1.7 כאשר יש ליווי בנקאי.
מרטין בוקסדורף הוא יועץ משכנתא למסורבים ליזמים וקבלנים אשר לא מצליחים לקבל משכנתא לבנייה