מרטין בוקסדורף הוא מומחה בעל 15 שנות ניסיון עם משכנתאות עסקיות ומסחריות המורכבות ביותר.
נמצאים במהלך משכנתא עסקית לקניית נכס מסחרי ומרגישים שאתם צריכים התערבות של מומחה? צריכים משכנתא לקניית משרדים או מבנה מסחרי ונתקלים בקושי? כאן בדיוק מרטין בוקסדורף נכנס לתמונה.
איפה בדרך כלל נופלים אנשי עסקים כאשר לוקחים משכנתא מסחרית?
תראו, כאשר זוג שכירים מגיעים לקנות דירה ושניהם שכירים או מקסימום עצמאיים- בדיקת המשכנתא והטיפול בה הם מאוד פשוטים. סופרים את ההכנסות של שניהם וכמה בערך תעלה המשכנתא שלהם בהחזר חודשי, מכאן גוזרים בחצי דקה האם הם יכולים לעמוד במשכנתא.
לעומת זאת עכשיו מקרה שהוא ההיפך הגמור. קבוצת אנשים שהקימה חברה בע"מ לצורך רכישת נדל"ן מסחרי כל שהוא ( למשל קומת משרדים), יש כאן חמישה קונים, חברה שהיא למעשה ריקה מפעילות והכנסות לאו דווקא ברורות של האנשים אשר מרכיבים את הקבוצה, היות והתכנון הוא שהחזר המשכנתא יהיה מתוך הכנסות השכירות של אותו חלל המשרדים.
תסכימו איתי שהמשכנתא השניה היא הרבה יותר מורכבת מאשר הראשונה, סתם לצורך ההמחשה- במשכנתא הראשונה שתיארתי יקח בערך 5 דקות להגיש אותה בבנקים ולקבל אישור, לעומת זאת במשכנתא השנייה שתיארתי- עצם הגשה נכונה של הניירת לבנקים, יכולה לקחת כמה שבועות לפחות.
בדיוק מסיבה זו, כאשר עומדים בפני משכנתאות מורכבות- חייבים להיעזר במומחה עם ניסיון משמעותי מאוד, כדי לא לעשות טעויות.
איזה בנקים נותנים משכנתאות מסחריות:
לפני שאתם קוראים את זה, חשוב להבין ולשים לב לאיזה משכנתא בדיוק אני מתכוון, כדי באמת לקבל את התמונה הנכונה אודות מה שאתם צריכים.
משכנתא עסקית בשיעבוד נכס קיים: כמעט כל הבנקים כולם מאפשרים לשעבד את הבית הקיים שלכם עד 50 אחוז מהשווי שלו, אם הוא פנוי- כדי לקנות נכס מסחרי כל שהוא. דוגמה: נניח שיש לי בית בשווי 1.5 מיליון שקלים ואני רוצה לקנות חנות בשווי 700 אלף שקלים. כמעט כל הבנקים יאפשרו לשעבד את הבית הקיים כדי לקנות את החנות שאתם רוצים.
משכנתא לקניית מבנה מסחרי קטן: הכוונה היא לשיעבוד של חנות שאני רוצה לקנות, עד 60 אחוז בערך משווי הנכס, כאשר הוא שיעבוד של החנות עצמה( בהנחה שהרישום בטאבו הוא תקין). הבנקים מזרחי, מרכנטיל, ירושלים- הם יותר מכוונים כלפי ההיבט העסקי של השיעבודים לנכסים מסחריים.
עיסקאות גדולות בשיעבוד נכסים מסחריים: כאשר מדברים על משכנתא לשיעבוד מבנה מסחרי גדול, עם פריסה ארוכה של שנים, הבנק המוביל בתחום הוא בנק מזרחי. כמובן שקיימת אופציה נוספת של שיעבוד מול המחלקה מסחרית, כאשר הבעיה העיקרית היא פריסה קצרה יותר של ההלוואה. אם אתם מתעניינים באופציה המסחרית – הבנקים הגדולים לאומי, פועלים, מזרחי הם האופציה הנכונה.