משכנתא למסורבי בנקים זה יכול להיות גם משכנתא בבנק וגם בחוץ בנקאי. השאלה היא מתי זה חוץ בנקאי ומתי זה מתאים לבנקים.
בואו ניתן סיטואציה ונתקדם ממנה:
אדם הלך להגיש בקשה למשכנתא בבנק שלו, הוא קיבל לאחר כמה ימים תשובה שהבנק שלו מסרב לאשר לו משכנתא. מכאן הוא נהיה מסורב למשכנתא בבנק, הוא נכנס לתוך ההגדרה הזו. השאלה מה עושים מכאן?
איך האדם הזה אמור לדעת מה עושים? איך יודעים האם הוא מתאים למשכנתא בבנק בכל זאת, או הוא כבר חומר של משכנתא חוץ בנקאית? כדי לענות על השאלה הזו, אנחנו צריכים לנתח את הבעיה של אותו האדם, זאת שגרמה לו להיות מסורב למשכנתא בבנק ולסווג לפי גודל הבעיה לאן זה מתאים.
אז בואו ננסה להסביר על סיווג הבעיות ולהחליט מה מתאים למשכנתא בבנקים ומה מתאים לחוץ בנקאי. היות ואני אוהב להסביר בעזרת דוגמאות אז זה בדיוק מה שנעשה, אני אתן מספר דומאות וביחד ננסה לראות מה עושים כדי לטפל בכל מקרה ומקרה.
דוגמה ראשונה: אדם שחזרו לו 4 צ'קים
אני מציג את זה כאן בתור מה שאני קורה לו בעיה יחסית קלה, אבל חשוב לי להבהיר. אדם שחוזר לו 4 צ'קים זה דבר מאוד חמור. זה בעצם אומר שהאדם הזה אין לו את הכסף הנדרש כדי לשלם את החובות הבסיסיים שלו. אבל בואו נמשיך הלאה.
אדם שפונה לבדו לבנק שלו כדי לקבל משכנתא, ככל הנראה יישלח הביתה וייתקל בסירוב משכנתא, ככל הנראה האדם הזה יגיע אלי כדי שאני אטפל בבעיה.
ניתוח הבעיה:
הדבר הראשון שאני רוצה לראות אצל אנשים שהבעיה אצלם היא צ'קים שחזרו, זה לראות האם היה דבר דומה לפני הבעיה הזו ואחרי הבעיה הזו. למשל: אדם שחזרו לו 4 צ'קים בשנת 2021 בחודשים יוני יולי אוגוסט. אם אני רואה אצל האדם הזה שלפני כן מעולם לא חזרו לו צ'קים ואחרי זה עד היום מעולם לא חזרו לו צ'קים- אני מבין שככל הנראה, מדובר במשהו נקודתי וצריך להילחם כדי להעביר את האדם הזה בבנקים.
הסברים:
מה שחשוב לי במקרה הזה הוא לנסות להבין האם יש סיבה טובה כל שהיא שאני יכול להציג לבנקים, שתסביר למה הייתה הבעיה הזו? בדרך כלל אצל אנשים שיש להם בעיה נקודתית, יש הסבר כל שהוא לדבר הזה. ברגע שיש לי את ההסבר הזה, אני יכול לפנות למנהלים בבנקים ולשכנע ולטעון ולהפציר בהם שהם יאשרו את המשכנתא. במקרים כאלו אני מרגיש רגוע ומצליח לשכנע את המנהלים בבנקים.
דוגמה שניה: אדם שעבר פשיטת רגל
זה המקרה שאני הכי אוהב ומטפל בהרבה מאוד כאלו. בואו ניקח עכשיו דוגמה של אדם שעבר פשיטת רגל לפני שנה וחצי, כלומר קיבל הפטר מכל החובות שלו לפני שנה וחצי. היות ואני אלוף בכל הקשור לתחום משכנתאות לפושטי רגל אני ישר נכנס לעולם הניתוח של המקרה.
ניתוח הבעיה:
ברגע שאני נכנס למשכנתא אחרי פשיטת רגל, אני קודם כל מנסה להבין מה היה הסיפור מאחורי פשיטת רגל. הכוונה היא מאוד פשוטה, אם אדם היה בעל עסק ועבר פשיטת רגל ועכשיו לאחר פשיטת הרגל הוא נהיה שכיר ולא מתקרב יותר לעולם העסקים- זה מבחינתי מקרה קלאסי שיכול להתאים למשכנתא אחרי פשיטת רגל.
האם זה מתאים לחוץ בנקאי או בנקאי?
המקרה הזה מבחינתי הוא יחסית פשוט, אם עבר בערך שנתיים אחרי פשיטת הרגל וניתן להגיד שהאדם הזה הוא יציב פיננסית ומסודר, אני יכול לדעת שזה מתאים למשכנתא בבנקים. אם עדיין לא עבר מספיק זמן או לחלופין אם אין הכנסות מאוד מסודרות, אני יודע שהאדם מתאים לחוץ בנקאי לחלוטין. דוגמה נוספת למשכנתא שהיא חייבת להיות חוץ בנקאי- זה מקרה שבו אדם עבר פשיטת רגל והסתבך בדרך עם כל הבנקים כולם. זה מקרה נוראי שבו אדם לעולם לא יוכל לקחת משכנתא בבנקים כבר.
דוגמה שלישית: אדם עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל
דוגמה קלאסית לאדם שצריך משכנתא חוץ בנקאית, היא מצב שבו יש לאדם עם תיקים בהוצאה לפועל. זה בעצם מצב שבו יכול להיות אדם מאוד איכותי, אבל בנקודת זמן הזו, יש לו תיקים פתוחים בהוצאה לפועל בגלל בעיה שהייתה בעבר או עכשיו.
רק שתבינו, גם זוג שמרוויח יחד 30 אלף נטו, לא יכול למעשה לסגור בלי הלוואה משמעותית, תיקים למשל בשווי 300 אלף שקלים. כי זה פשוט סכומים גדולים מדי, כדי שניתן יהיה לסגור אותם. כי אדם שנמצא בתקופה לא טובה בחייו, אין לו מאיפה להביא עשרות אלפי שקלים מדי חודש כדי לשלם את התיקים והוא חייב סוג של הלוואה או משכנתא לצורך כך.
מתאים רק לחוץ בנקאי:
זה מקרה שבאמת מתאים לחוץ בנקאי בלבד. אין דרך לקחת משכנתא בבנקים עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, זה פשוט לא אפשרי. לכן המסלול הוא חוץ בנקאי בלבד. המטרה היא כאמור לקחת משכנתא חוץ בנקאית לתקופה קצובה כל שהיא ואחרי שנה או שנתיים לקחת משכנתא בבנקים ולהחזיר את הכסף החוץ בנקאי.
מרטין בוקסדורף מומחה משכנתאות למסורבי בנקים 0508116397